公募REITs行业百科系列：仓储物流REITs扩募中的投资机遇

　　仓储物流行业整体呈现“一超多强”格局，其中高标仓和保税仓整体供不应求，行业市场空间广阔。我国仓储物流行业经历了从21世纪初的高速发展到当前向高质量发展转变，当前行业外资参与度高，市场集中度高，行业整体呈现“一超多强”的格局。在仓储物流行业中，根据建设标准可分为高标仓和普通仓，根据仓储货物性质可分为保税仓与非保税仓，当前我国高标仓、保税仓整体供不应求，收益率有支撑。仓储物流REITs以高标仓为主，估算仓储物流REITs的市场空间或至少在3000-4000亿的量级。

　　在各个板块REITs中，仓储物流板块的收益性价比较高。一级市场方面，仓储物流REITs目前已发行2只，总规模占比仅次于交通基础设施和园区基础设施。二级市场上，仓储物流板块REITs走势主要跟随公募REITs整体走势，相关系数0.98。从其投资特征属性来看，仓储物流REITs在公募REITs整体中涨幅居中（36.23%）、最大回撤居中（17.43%）；但其夏普比率较高，高于REITs整体，也高于沪深300、国债和信用债整体，收益性价比相对较高。

　　仓储物流REITs的分析主要从项目基本面、财务表现、市场因素、估值分析四个维度。其中，前三个因素是影响公募REITs估值的因素，项目基本面是最终决定因素（如区位、产业结构、运营水平、出租表现等），财务表现是运营情况的当期财务反映，市场因素对REITs底层资产的现金流没有直接影响但会影响市场价格。而对投资来说，公募REITs的估值高低是最终也是最直观的指标，主要需要关注的指标是现金分派率。

　　2单已上市仓储物流REITs有以下关注点：1）基本面方面。红土盐田港REIT新老资产的租金水平相近，出租率高，出租情况较好。仓库类型为高标仓和保税仓，整体的政策优势和区位优势明显。但需要关注租户集中度过高的问题以及25年以后的租约到期情况；中金普洛斯REIT的原始权益人高标仓市占率最高，扩募空间大。原有资产的出租情况较好，租户分散程度较高，但拟扩募资产出租情况不及第一批，租户也相对更集中。2）估值方面，若综合扩募和前3季度的实际经营情况，考虑三个维度的估值比较：一是产权类REITs板块之间的比价，仓储物流板块REITs在产权类REITs中性价比较高；二是和股债等大类资产比价，仓储物流REITs整体的年化现金分派率约高于3YAA企业债30BP，约比A股整体市盈率倒数高8BP；三是板块内部两单具体REITs的比价，红土盐田REIT和中金普洛斯REIT的2022年年化现金分派率分别为3.66%和3.80%，中金普洛斯估值相对更优。

　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和线）公募REITs整体估值波动风险。

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